そろそろ実家の空き家とか相続とかを気にしだしてきたのではないでしょうか。
家を建てるのはとても大変なことですが、相続とか維持とかのほうがもっと大変になっています。あなたも親の家を相続することになるはずです。
昭和の頃の不動産は富の象徴でしたので、「しめしめ」「苦労せずに手に入る」と思ってるかもしれません。
でもこれからの時代、相続した不動産（土地や家）が、逆にあなたの首をしめる事になりかねません。
理由は少子高齢化で人口が少なくなり、いずれ不動産（土地や家）が売れなくなるからです。不動産（土地や家）は、売れなければ維持費がかかります。
維持費とは、固定資産税、修繕費、水光熱費などです。空家の場合の固定資産税は6倍にもなります。何十年後には建て替えも待っています。
つまり、何をしなくてもお金がどんどん出て行ってしまうわけです。
「そんなことないよ～、夢の家賃生活が待ってるじゃん」と今は思うかもしれませんが、借りてくれる人がいなければ、1銭もお金は入ってきません。
ウソだと思ったら、物件の周りを見てみてください。きっと空き家だらけのはずです。
じゃあどうすればいいのか？というと、不動産（土地や家）の価値を調べることです。
不動産（土地や家）の価値を調べて、売れるときに売っておくべきです。
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現時点で、どのくらいの価値があるかを知ることはとても大切です。そのうえでどうするか考えましょう。
損をせずに不動産（土地や家）を相続するには？
損をする不動産（土地や家）の相続と言っても、よくわからないんじゃないでしょうか。
まず相続とは、あなたの両親や奥さんの両親が持ってる土地や家の名義が、あなたやあなたの奥さんの名義になるということです。
一般的な相続の配分は、
- 配偶者 1/2
- 子供 1/2÷子供の人数
になります。
2人兄弟のお父さんが亡くなったとしたら、奥さんに半分、兄と弟が4分の1ずつ、相続するということです。
そのうえで、相続税、譲渡所得税、生前贈与税、基礎控除、取得費、申告期限、節税・・・など、むずかしい税金のことがあります。
将来のことを何も考えずにいると、多額の税金が取られたり、無駄なお金が発生してきます。
この部分が一般的に損をする相続と言われてるものです。
長い目で見ると、もっと損をしてしまうことがあります。
それが「売れなくなる」ということです。
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相続した不動産（家・土地）が売れないと損をする？
相続した不動産（家・土地）が売れないと、なぜ損をするのでしょうか？
それは、不動産（家・土地）を持つにはタダではなくて、お金がかかるからです。
損をするというよりは、お金がどんどんと吸い込まれていくイメージです。
相続するときにかかるお金は、
- 登録免許税
- 相続税
登録免許税とは、法務局（登記所）にある登記簿に土地や建物の所有権を記録して公示するための手続きに必要な費用です。
登録免許税＝不動産の価格（課税額）ｘ税率0.4％
相続税には、基礎控除があります。基礎控除額を超えた不動産を相続する場合に、相続税がかかります。
基礎控除＝3,000万円+（600万円ｘ法定相続人の数）
たとえば、母親と兄弟2人なら、基礎控除額は4,800万円となり、総額4,800万円までの不動産（家・土地）は非課税になります。
それ以上の評価がある不動産を相続した場合、
- 1,000万円以下 10％
- 3,000万円以下 15％
- 5,000万円以下 20％
- 以下続く
となります。
たとえば、母親と兄弟2人で相続の総額が5,000万円なら、10万円の税金が発生するということです。
お金をもらったわけではないのに、税金を払わないといけないということです。
相続した後にかかる費用は、
- 固定資産税、都市計画税
- 修繕費
- 建て替え費用
固定資産税は、基本的にはその固定資産（土地、家）の評価額に税率（1.4％）をかけたものです。
たとえば、上記の例の相続総額が5,000万円なら、年間で70万円かかるということです。
都市計画税は、都市計画区域内にある土地にかかってくる税金で、税率は評価額の0.2％です。5,000万円なら、10万円です。
修繕費は、
- 草取り
- 雨漏り
- 補修
- 増築、改築
などです。
建て替え費用としては、更地にしたり、新たに家を建て直す費用などが考えられます。
そのまま住んでいても建て替えが50年くらいになると必要になりますし、売る際には更地にしたほうが売れるという情報もあります。
また、基本的に家は、建てた年数に反比例して価値が低くなっていきます。ということは、相続した瞬間が一番高く売れるということです。
いずれにせよ、相続した不動産（家・土地）は、あなたがもってる限りはお金がかかりますし、年数が経てば経つほどに、金額は増えていきます。
あなたが今考えないといけないこと
相続する不動産（家・土地）は、
- 持てば持つだけお金がかかる
- 相続した瞬間が一番高く売れる
ということを、お話してきました。
では、あなたが今かんがえるべきことは何だと思いますか？
すぐに売るということでしょうか？
ちがいます。それは、これからあなたがどれだけの不動産を相続するのか、それを考えることです。
あなたが住んでいく家や土地も必要だからです。
単純に考えて不動産（家や土地）の相続が起きるパターンは、
- あなたが長男、長女
- 配偶者の実家の不動産
- 両親の親戚の不動産
という条件が考えられます。
あなたが長男、長女の場合、ほとんどの場合、両親の持ち家を相続することになります。
さらに、配偶者も長男、長女の場合で、他に相続できる子供がいない場合、義理の両親の持ち家を相続することになります。
さらに、両親、義理の両親の親戚のなかで、子供がいない家があれば、相続する可能性が高いです。
では、あなたが今、配偶者と二人だけで住んでる持ち家があったとしたら、可能性としては何件くらいの家を持つことになりますか？
3軒でしょうか？4軒でしょうか？
それだけ息子さんがいらっしゃれば問題ないです。それぞれに1軒ずつ相続すればいいですから。
ただ、「いらない」と言われたら困ってしまいます。娘さんだけでも困ってしまいます。いずれは嫁に行くわけですから。
なので、相続と言ってもあなただけの問題ではないんです。
両親、あなた、子供、いずれできるはずの孫、この4世代を通して考えていかないと行けないわけです。
これからの日本は相続しても家が売れなくなる
さらに日本の現状を考えていかないといけません。
単純に考えてみてください。日本中の家庭が一人っ子だったら、かならず家は余ります。子供はいらないという家庭も増えてきています。
それなのにデザイナーズマンション、洒落た一軒家、あたらしいアパートや一軒家を、どんどん建てています。
家が余らないわけがないんです。
余った家、古い家はどんどん売れにくくなります。
買ったり建てたりしなくても、相続する家があったり、どうせ買うならおしゃれな家、新しい家・・と誰もが思うからです。
もちろん、価値は年月とともに下がっていきます。
家には土地にはない減価償却というものがあるからです。
減価償却というのは、家には毎年一定の劣化があって価値が減っていくという考え方です。
簡単に言えば、建てたときは1000万円の価値があった木造住宅でも、耐用年数の25年をすぎれば価値がゼロになるということです。
家が余っていく、古い家はうれなくなる、住む人がいない、相続する人もいない・・
これは何十年後かにかならず訪れる未来です。
そんな状況で、あなたが何軒もの家を持ってるとしたら、どう思いますか？
相続拒否したり、タダ同然で売ったりするしかなくなるはずです。
それが、損をする相続と言えます。
失敗しない相続のためには、将来、どのくらいの不動産（家や土地）を相続するのか、それをどうしていくのかを、あらかじめ考えておくことです。
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損をしないためにはどれだけお金がかかるのか？を計算すること
相続する不動産（家や土地）の数をかぞえたら、つぎはお金を計算しましょう。
あなたがすでに家を持ってるのでしたら、毎年どのくらいのお金がかかるのかわかってるはずです。
- 固定資産税
- 修繕費
この2つは必ずかかってきます。
固定資産税は法律が変わって、空家の場合6倍なりました。
修繕費には、細々したものから、外壁塗装、縦壊し費用、新築費用など大きな出費まで色々あります。
それぞれの建物に耐用年数が決まっていて、ある程度立ったら補修とか改装をしないといけないからです。
この2つが、今住んでる家を含めて相続した家には必ず必要になります。
それを計算しておくことです。
また、今売ったらいくら、5年後に売ったらいくら、を出してもらいます。
それらを見比べて、どうするのがいいのか、一番オトクなのかをお金の面から考えることです。
今の価値を調べるには、どこでもいいです。とりあえず一括査定しておきましょう。。
相続した後にどうするのか考える具体例
では具体的に、どうやっていけばいいのか、わたしの家の場合で考えていきます。
わたしの持ってる家、相続するだろう家は、
- マンション（15年前に購入）
- わたしの実家（築50年、相続予定）
- 配偶者の実家（築30年、相続予定）
この3件でした。
わたしの兄弟も、配偶者の兄弟も同県内にはおらず、相続できない状況です。
息子ひとり、娘二人なので、相続できる子供は一人です。つまり、3軒のうち1軒しか、いずれ住まなくなるわけです。
わたしの実家は父親と母親の二人暮らしでしたが、母親がなくなったことで不動産をどうするのか、考えることになりました。
その結果出した答えが、
- まず、マンションを売る
- 住む人がいなくなったら売る
- 子どもたちが成人したら全部売る
というものでした。
はじめはおそるおそるでしたが、おかげさまでマンションは高く売れました。ローンを返しても少し手元に帰ってきました。そして、配偶者の実家にはいりました。
ちなみに、オリンピック前がとても高く売れる、バブルっぽいということをその不動産やからききました。
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2番めの「住む人がいなくなったら売る」はまだやっていませんが、無料一括査定でどのくらいで売れるかを確かめてあります。
3番めは、あと6年ありますが、子供がいなくなったら全部売ってしまおうと思ってます。
どちらも相続してから3年以内に売るのがいいということでした。
なぜ全部売ってしまうのか？ですが、お金が一番の問題です。
全部計算してみると、全部売ってアパートに住んだり、老人ホームに住んだほうが、子供にお金を残せるということがわかったからです。
実家とか、親が建てた家というのに縛られず、住みたいところに住めるというのが一番いいと、二人で結論を出しました。
ふたりとも、親には色々振り回されたという事があるからかもしれません。
それに加えて、10年後には売れなくなる、建て壊しが必要、と不動産屋さんに言われたことです。逆にお金がかかってしまうということですが、そんなお金ないので、今の売れるうちに売ってしまおうということになりました。
実は、相続する家の1軒は鉄筋コンクリートです。壊すだけで何千万円かかると聞いて、顔が引きつりました。
どちらにせよ、今現在で、いくらの価値があるのか、売れるのか、売れないのかを確かめておくことはとても大事です。
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などになります。
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なるべく高く売るには、なるべく多くの不動産会社に査定してもらって見積もりをもらうことです。
一概には言えませんが、その中で2番目くらいに高いところと交渉すると、良い結果が出そうです。
その時には、他社の査定のことも話に出しながら交渉していくことで、なるべく高く売ってくれるところが見つかるはずです。
その後は、買ってくれる人が出てくるのを待つだけです。
損をしない不動産（土地や家）の相続方法
損をせずに不動産（土地や家）を相続する方法を紹介してきました。
損をしないためには、
- 将来、相続する家の数
- 売れたときと売れないときのお金の差
この2つを考えておくことです。
そして、自分だけじゃなく、子供や孫の世代のことまでを考えて、今どうしておくことが一番オトクになるのかを考えましょう。
特に、家は1日でも早く売ったほうが高く売れます。
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